2020年6月10日，美國房地產專業(yè)媒體therealdeal（TRD）報道，史上較大的EB-5項目－哈德遜廣場（HudsonYards)，拖延還款。

根據(jù)TRD的報道，上周瑞聯(lián)集團(RELATED)給該項目一期的投資人發(fā)信，解釋該項目面臨一系列的挑戰(zhàn)，包括項目延期、預算超標，當前在公寓市場上所遭受的“前所未有的困難”，以及旗艦租戶NeimanMarcus申請破產等影響。因此，開發(fā)商決定當前不進行還款。

哈德遜城市廣場（HudsonYards）是繼建造洛克菲勒中心以來紐約歷史上較大的開發(fā)項目。瑞聯(lián)集團(RELATED)不僅要在寸土寸金的曼哈頓島蓋一棟現(xiàn)代化高層，而是要在曼哈頓島西岸建造一片新的商業(yè)區(qū)，其中包含住宅、辦公、學校、公園、酒店以及購物中心。

該項目占地28英畝（170畝），將包括1,700萬平方英尺（158萬平方米）的商業(yè)和住宅空間、5棟頂尖寫字樓、100多家商店、一系列餐廳、約5,000位居民、一個獨特的文化中心、14英畝（5.7公頃）的公共開放空間、一個750人的公立學校以及一個Equinox品牌的豪華賓館，這些都為居民、在此上班的員工以及訪客提供了齊全的配套設施以及便利的交通。

哈德遜城市廣場的開發(fā)將會創(chuàng)造大量建筑工作崗位，當整個項目完工后，每天將會有65,000人在這里工作、居住或者參觀。

哈德遜城市廣場也是美國投資移民歷史上較具影響力的標桿項目。全美較大的EB-5投資項目，EB-5市場份額到達三分之一，海外融資高達8億美元。

先如今較大EB-5投資項目出現(xiàn)拖延還款問題，大家比較擔心到底是大項目放心還是小項目靠譜？該如何甄選EB-5投資移民項目？

下面為投資人分享和解析美國投資移民EB-5項目甄選秘笈。

投資項目的地點是否很重要？

一般來說，投資人很自然地會被吸引到像紐約、華盛頓等大城市。這很能令人理解，畢竟大多數(shù)投資項目是地產項目，而地產項目地段非常重要。但如果我們考慮到投資移民是以項目的回報和實現(xiàn)較終的移民目標為基礎，那么地段并不重要。項目可以設立在一個非常理想的地段，比如紐約，但并不代表這個項目一定會成功。紐約市的項目也有出過問題的。因此紐約市的項目不應該是投資人其中需要考慮的項目。

考慮到信貸風險，很多投資人其實更傾向于投資到更小型的項目和更小型的市場，來確保項目的完成。當然對于酒店項目，因為它的行業(yè)特點，地點確實重要。但其實重中之重應該是一個投資項目的結構和質量。

為保障投資項目的結構和質量，是否選擇一個有名氣或者大型的開發(fā)商能更有效的確保項目完成和項目的質量？

項目開發(fā)商的規(guī)模不一定重要，但經驗卻非常重要。這個經驗指的是一個開發(fā)商在他所在市場上的運作能力——這可以代表財政能力，但更多意味著的是經驗。我們要盡量去選擇那些有更多相關經驗，并有成功經驗的開發(fā)商。

EB-5的投資人除了關心是否達到移民目的的問題（是否可以拿到綠卡），也同樣應該關注信用風險的問題，也就是資金回籠的可能性。以下是幾個投資者需要考量的幾個方面：

(1)主辦方是否會完成項目建設：項目中可包括一些保障項目實施的內容，如完工擔保，涉及建筑項目的可以要求分包商購買子保險以規(guī)避工期延遲或者額外費用。

(2)項目的運作是否可以支持項目在完成時必須承擔的債務：要了解項目的資金狀況是否可以支撐開發(fā)商所承擔的負債。這涉及到基本的信用分析和獨立的盡職調查。投資人應該做獨立的調查研究，以確保了解市場動態(tài)，通過這種方式投資人也可以預測現(xiàn)金流向。

(3)EB-5的資金是否在資本結構中處在合理的位置。

(4)項目是否滿足EB-5標準使投資人獲得綠卡。

什么是資本結構？

資本結構指的是企業(yè)在融資時由不同渠道籌集的資金之間的構成和比重關系。一般分為債務資本和股權資本。債務資本比如優(yōu)先債（高級債）和夾層債務。股權資本比如優(yōu)先股和普通股。簡單來講，資本結構決定了誰擁有哪些資產和收入，在破產的情況下，資本結構決定了某些人擁有優(yōu)先還款的權利或者接管或清算資產的權力。所以了解自己的投資資金在資本結構中的位置非常重要，因為這基本決定了如果出現(xiàn)問題，投資人是否能回籠資金。

EB-5一般什么處于什么位置？到哪個位置風險較高？

這取決于具體的項目。有的開發(fā)商可能將投資移民的資金放在股權里。他們也許把投資移民資金稱做夾層債務，總的來說EB-5資金在資金結構越頂端位置風險越大，比如如果EB-5資金被放到90%以上的位置，那么這個項目如果虧損10%的資金，EB-5的資金將會首先個被虧損掉。

對投資人來說，在有風險的前提下，如何盡量讓風險降到較低？

作為投資人要了解項目資本結構也就是不同層次的融資來源，確保EB-5投資的資金用在應該用的地方。許多EB-5投資人喜歡投資移民的資金在資本結構中只占一小部分。他們只關心項目是否能完成和是否能創(chuàng)造就業(yè)機會，從而獲得綠卡，而不將自己的資金看做融資的一部分。但是即使EB-5的資金只占項目總投資的一小部分，也并不代表它一定安全，重要的還是要看它在整個資金結構中的位置。

還有一點需要提醒投資人的是，在EB-5項目中以參股方式投資的項目很少回報投資人。股權投資中有太多需要投資人冒險的變數(shù)。EB-5投資人是股東中很小的一部分，他們沒有能力對公司進行破產清算施壓，所以對投資人來說也就很難回收資金。

投資人應該盡量確保自己在資金結構中不是排在較后一位。選擇一個即便項目失敗也具有足夠資產來保障投資人利益的項目。不要把自己放在一個完全沒有追索權或無法收取抵押物的位置上。也就是不要將自己置于項目失敗時有很大可能什么都得不到的位置上。即使項目失敗，區(qū)域中心也應保障投資人擁有追索權。

對投資者的一些其他建議：

雖然地產項目在投資移民項目中是較普遍的，但是非地產類的項目，如基建項目也同樣可以創(chuàng)造大量就業(yè)及保障資金回籠。

做為投資人，要自己做盡職調查，盡責深入地了解項目，確保就業(yè)創(chuàng)造的目標會實現(xiàn)及收回投資資金的可能性會很高。不要僅僅相信區(qū)域中心的一方之言，要看證據(jù)。有第三方審計的項目會更安全，因為這些項目被審計的不僅僅是財政狀況，還有EB-5的相關數(shù)據(jù)。

同時，要找一個真正了解投資移民項目運作而非僅僅懂移民法的律師。創(chuàng)造10個就業(yè)崗位，是為滿足移民的要求而不是商業(yè)方面的需求。投資項目的地點也是移民要求而不是經營需求。項目的成功與否也是為達到移民目的，因為如果項目不成功，就無法創(chuàng)造就業(yè)和回籠資金，也就因此無法實現(xiàn)移民目標。這些盡職調查問題都是一名受投資人委托為其服務的律師應該能解答的。

強強聯(lián)手——經驗豐富的團隊成功移民有保障

眾所周知，一個EB-5項目從成型到較后的完成，好的項目團隊非常重要，即在每個環(huán)節(jié)上都要有優(yōu)質精良的合作方負責，一環(huán)扣一環(huán)的促使項目的完善締造。尤其是在整個移民過程中，移民服務機構擔任著移民管家的角色，投資人需要跟移民服務機構花上幾年的時間打交道，因此非常有甄選經驗、靠譜的移民服務機構非常重要。

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注：本文僅作為疑問解答參考，不涉及具體投資建議。由于移民政策的時效性和變動性較大，如需了解全新移民政策請咨詢在線客服或微信電話聯(lián)系我們的專業(yè)顧問。